Giá căn hộ Seoul tăng phi mã chạm mốc 1.6 tỷ Won và áp lực chi phí nhà ở

Giá trung bình của một căn hộ được giao dịch thực tế tại Seoul vào tháng 12 năm 2022 là 864,63 triệu won, nhưng giá trung bình vào tháng 6 năm nay đã lên tới 1,20749 tỷ won. Điều này thể hiện mức tăng 39,7% (342,86 triệu won) trong vòng bốn năm rưỡi. Ngay cả so với tháng 1 năm 2023 (973,91 triệu won), khi Luật Thuế Bất động sản Toàn diện sửa đổi có hiệu lực, giá cũng đã tăng 24% (233,58 triệu won).
 

Giá mua và giá thuê căn hộ tại thủ đô Seoul liên tục leo thang. Mức giá trung bình tại 11 quận vùng Giang Nam đã đạt 1 tỷ 977 triệu Won, trong khi giá trung vị tại vùng Giang Bắc cũng đang áp sát mốc 1 tỷ Won. Đáng chú ý, chỉ số thuê nhà theo tháng đã tăng hơn 5% kể từ đầu năm nay.
 

Theo phóng viên Yoon Sung Hyun của tờ Herald Kinh tế, giá mua căn hộ trung bình tại Seoul đã tiệm cận mức 1 tỷ 595 triệu Won, chuẩn bị vượt ngưỡng 1 tỷ 600 triệu Won. Bên cạnh đó, giá thuê nhà trọn gói chonsei trung bình cũng lần đầu tiên vượt mốc 700 triệu Won kể từ khi số liệu thống kê được thực hiện. Việc giá thuê nhà theo tháng tăng hơn 5% từ đầu năm đến nay cho thấy cả ba phân khúc gồm mua bán, thuê trọn gói và thuê theo tháng tại thủ đô đều đồng loạt tăng trưởng mạnh mẽ.

Vào ngày 27 tháng 7, Ngân hàng KB Kookmin đã công bố Báo cáo Xu hướng Giá Nhà ở Toàn quốc tháng 7. Số liệu tính đến ngày 13 tháng 7 cho thấy giá mua căn hộ trung bình tại Seoul đạt mức 1 tỷ 594 triệu 900 ngàn Won. Con số này tăng 11 triệu 790 ngàn Won so với mức 1 tỷ 583 triệu 110 ngàn Won của tháng trước.

Nếu nhìn lại thời điểm tháng 1 năm nay khi giá căn hộ trung bình tại Seoul ở mức 1 tỷ 521 triệu 620 ngàn Won, thị trường đã tăng thêm 73 triệu 280 ngàn Won chỉ sau 6 tháng. Điều này đồng nghĩa với việc cứ mỗi tháng trôi qua, giá căn hộ lại tăng trung bình hơn 10 triệu Won.

Xét theo từng khu vực, giá căn hộ trung bình tại 14 quận vùng Giang Bắc đạt 1 tỷ 168 triệu 800 ngàn Won. Trong khi đó, con số này tại 11 quận vùng Giang Nam là 1 tỷ 977 triệu 900 ngàn Won. Mức giá trung bình tại khu vực Giang Nam hiện chỉ còn cách bức tường 2 tỷ Won khoảng 22 triệu 100 ngàn Won.

Chỉ số giá căn hộ tại Seoul đạt mức 106.9 điểm, tăng 1.05% so với mức 105.8 điểm của tháng trước. Mặc dù toàn bộ 25 quận tự trị của Seoul đều giữ đà tăng giá, nhưng biên độ tăng mạnh nhất lại tập trung chủ yếu ở khu vực Giang Bắc.

Quận Jungnang dẫn đầu toàn thủ đô về tốc độ tăng trưởng khi tăng vọt 2.08% chỉ trong một tháng. Tiếp theo sau là các quận khác bao gồm quận Gangbuk tăng 2.01%, quận Seongbuk tăng 1.85%, quận Nowon tăng 1.60%, quận Gangseo tăng 1.59%, quận Seodaemun tăng 1.54% và quận Dongdaemun tăng 1.44%.

Ở chiều ngược lại, quận Seocho có mức tăng trưởng thấp nhất khi chỉ tăng 0.17%. Các khu vực khác như quận Yongsan tăng 0.30%, quận Gangnam tăng 0.30%, quận Jongno tăng 0.55% và quận Mapo tăng 0.57% cũng đều ghi nhận mức tăng thấp hơn tỷ lệ trung bình của toàn thành phố Seoul. Tính chung lại, giá căn hộ tại 14 quận vùng Giang Bắc tăng 1.29% so với tháng trước, cao hơn mức tăng 0.84% của 11 quận vùng Giang Nam.

Nếu xếp thứ tự giá căn hộ tại Seoul từ thấp đến cao, mức giá nằm ở chính giữa gọi là giá trung vị đạt 1 tỷ 275 triệu 830 ngàn Won. Mức giá này đã nhảy vọt 155 triệu 830 ngàn Won chỉ sau nửa năm, so với con số 1 tỷ 120 triệu Won hồi tháng 1 năm nay.

Giá trung vị của căn hộ tại 11 quận vùng Giang Nam đạt 1 tỷ 625 triệu Won, tăng thêm 21 triệu 670 ngàn Won so với mức 1 tỷ 603 triệu 330 ngàn Won của tháng trước. Đối với 14 quận vùng Giang Bắc, giá trung vị đạt 987 triệu 500 ngàn Won, hiện chỉ còn thiếu 12 triệu 500 ngàn Won là chính thức cán mốc 1 tỷ Won.

Tiếp nối đà tăng của tháng trước, giá nhà đất tại các khu vực trọng điểm của tỉnh Gyeonggi cũng liên tục leo thang. Trong tháng 7, giá mua căn hộ tại tỉnh Gyeonggi tăng 0.87% so với tháng trước, cho thấy biên độ tăng đã nới rộng hơn so với mức tăng 0.65% của tháng trước đó.

Đặc biệt, khu đô thị Dongtan thuộc thành phố Hwaseong ghi nhận mức tăng kỷ lục lên tới 6.25%. Đây là tháng thứ hai liên tiếp khu vực này bùng nổ khi tháng trước đã tăng 4.16%, qua đó thiết lập đỉnh tăng trưởng cao nhất trong lịch sử. Các khu vực khác như quận Yeongtong thuộc thành phố Suwon tăng 3.06%, thành phố Gwangmyeong tăng 2.52%, thành phố Guri tăng 2.29% và quận Suji thuộc thành phố Yongin tăng 1.94% cũng đều vượt qua mức tăng trưởng trung bình của Seoul là 1.05%.

Trái lại, thị trường có sự phân hóa rõ rệt khi một số khu vực chứng kiến giá nhà sụt giảm. Cụ thể, quận Ilsanseo thuộc thành phố Goyang giảm 0.80%, quận Ilsandong giảm 0.61%, thành phố Icheon giảm 0.52%, thành phố Paju giảm 0.31% và thành phố Pyeongtaek giảm 0.22%.

Mặt khác, giá thuê nhà trọn gói chonsei tại tỉnh Gyeonggi cũng tăng 0.86%. Xu hướng tăng này tập trung mạnh mẽ tại những khu vực đang sốt giá mua bán như khu đô thị Dongtan tăng 3.04%, thành phố Gwangmyeong tăng 2.71% và thành phố Guri tăng 2.33%.

Thị trường thuê nhà trọn gói chonsei cũng đang chứng kiến mức tăng chóng mặt. Giá thuê chonsei trung bình cho một căn hộ tại Seoul trong tháng này đạt 704 triệu 580 ngàn Won, tăng 8 triệu 390 ngàn Won so với mức 696 triệu 190 ngàn Won của tháng trước. Đây là lần đầu tiên giá thuê chonsei trung bình tại thủ đô vượt qua ngưỡng 700 triệu Won.

So với mức giá 669 triệu 480 ngàn Won hồi tháng 1 năm nay, giá thuê phân khúc này đã tăng thêm 35 triệu 100 ngàn Won, tương đương mức tăng 5.2% chỉ trong vòng 6 tháng. Tại 11 quận vùng Giang Nam, giá thuê chonsei trung bình đạt 811 triệu 40 ngàn Won, tăng 9 triệu 110 ngàn Won sau một tháng. Khu vực 14 quận vùng Giang Bắc cũng tăng thêm 7 triệu 750 ngàn Won để đạt mức 586 triệu 850 ngàn Won.

Chỉ số giá thuê nhà chonsei tại Seoul đã tăng 1.34% so với tháng trước. Quận Gangdong là nơi tăng mạnh nhất với tỷ lệ 2.45%. Các vị trí tiếp theo thuộc về quận Seongbuk tăng 2.37%, quận Jungnang tăng 2.25%, quận Geumcheon tăng 2.19%, quận Gangbuk tăng 2.14% và quận Nowon tăng 1.89%.

Do áp lực từ giá thuê chonsei, một bộ phận người dân đã chuyển sang thị trường thuê nhà theo tháng wolse, khiến phân khúc này tăng trưởng rõ rệt. Chỉ số giá thuê nhà theo tháng tại Seoul áp dụng cho các căn hộ có diện tích thông thủy từ 95.86 mét vuông trở xuống đạt mức 105.3 điểm trong tháng này, tăng 5.3% so với mức nền 100 điểm của tháng 1 năm nay. Ngay cả khi so với tháng trước ở mức 104.7 điểm, chỉ số này vẫn tăng thêm 0.60%.

Các chuyên gia nhận định rằng khi giá mua căn hộ chạm ngưỡng 1.6 tỷ Won và giá thuê chonsei cán mốc 700 triệu Won, việc phân khúc thuê nhà theo tháng vốn có rào cản gia nhập thấp hơn cũng tăng tốc nhanh chóng sẽ khiến gánh nặng chi phí nhà ở của người lao động ngày một đè nặng.

Bà Kim Hyo Sun, Chuyên viên thẩm định bất động sản cấp cao của Ngân hàng KB Kookmin lý giải rằng nếu như năm ngoái làn sóng tăng giá chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, thì năm nay các khu vực có mức giá trung bình và thấp đang có xu hướng tăng mạnh để thu hẹp khoảng cách. Xu hướng này kéo theo mặt bằng giá trung bình toàn thành phố tăng cao đáng kể. Sự tăng vọt của phân khúc nhà ở bình dân đã đẩy giá thuê nhà trọn gói chonsei vốn là thị trường của những người có nhu cầu ở thực lên theo.

Bà Kim Hyo Sun nói thêm rằng trong bối cảnh nguồn cung nhà ở đang thiếu hụt nhưng nhu cầu của người dân liên tục tăng lên, việc giá thuê nhà trọn gói chonsei tăng nhanh là điều khó tránh khỏi. Trên thực tế, thị trường thuê nhà theo tháng dù khó thể hiện đầy đủ qua các con số thống kê nhưng mức tăng mà người dân cảm nhận được ngoài đời thực có thể còn cao hơn rất nhiều.

Nguồn: Kinh tế Herald https://biz.heraldcorp.com/article/10821215