Bóng ma 36 năm của bất động sản Hàn Quốc vừa có chủ: Góc khuất đằng sau tòa nhà "53 lần bị từ chối"

Tòa nhà Golden Plaza ở Daegu từng là biểu tượng dang dở suốt hơn ba thập kỷ cuối cùng cũng tìm được chủ sở hữu mới sau… 53 lần đấu giá thất bại. Nhưng câu chuyện đằng sau thương vụ này không chỉ là chuyện một tòa nhà bỏ hoang. Đó là bản thu nhỏ của những rủi ro tiềm ẩn trong thị trường tài chính & bất động sản Hàn Quốc.

Golden Plaza được khởi công từ năm 1989 với tham vọng trở thành tòa nhà thương mại hỗn hợp cao 17 tầng nổi và 7 tầng hầm ngay tại khu vực sầm uất Bokhyeon, Daegu. Nhưng sau 10 năm thi công, đến năm 1999 khi công trình đã hoàn thiện khoảng 80%, dự án bất ngờ dừng lại.

Kể từ đó, Golden Plaza trở thành “vết sẹo” của đô thị: một khối bê tông khổng lồ, chưa hoàn thiện, không được sử dụng, tồn tại giữa lòng thành phố suốt 36 năm. Dân địa phương gọi đây là “toà nhà ma” một cách đắng cay khi nói về biểu tượng cho sự lãng phí tài nguyên và thất bại trong quy hoạch.

Tòa nhà này thuộc danh sách 12 dự án HUG (Tập đoàn bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc) phải đem ra đấu giá sau khi xảy ra sự cố bảo lãnh tài chính. Nguyên nhân là chủ đầu tư cũ không trả được khoản vay theo hình thức Project Financing (PF), một hình thức tài trợ phổ biến cho các dự án bất động sản tại Hàn.

HUG, đơn vị đứng ra bảo lãnh cho dự án, đã phải chi trả khoản nợ thay. Nhưng trong suốt gần 6 năm kể từ lần đấu giá đầu tiên năm 2020, không có bên nào dám nhận “cục nợ” này cho đến lần thứ 54, khi công ty Najin (liên quan tới SM Group) quyết định mua lại với giá chỉ bằng một nửa định giá ban đầu: 142,9 tỷ won (~163 triệu USD).

Golden Plaza chỉ là một trong hàng loạt dự án bất động sản "vỡ nợ" mà HUG đang phải xử lý. Hiện còn 11 dự án khác vẫn chưa có người mua, đa phần nằm ở các địa phương như Gunsan (Superiche), Samcheok (Madal The Stay) những nơi không có sức hút đầu tư mạnh. Ngoài ra, còn ít nhất 5 dự án khác đang trong quá trình chuyển nhượng qua các công ty tín thác, phản ánh tình trạng rối ren và thiếu thanh khoản trên thị trường địa ốc tỉnh lẻ.

Hình thức PF từng là đòn bẩy tài chính cho tăng trưởng đô thị tại Hàn Quốc. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính vẫn được cấp vốn thông qua bảo lãnh, tạo ra bong bóng đầu tư và rủi ro dây chuyền cho các định chế tài chính như HUG. Golden Plaza là ví dụ rõ nhất: một dự án không hoàn thiện, bị bỏ hoang suốt nhiều năm nhưng vẫn nằm trong hệ thống bảo lãnh đến khi vỡ nợ thì gánh nặng rơi vào quỹ công.

Việc công ty Najin có liên quan tới tập đoàn SM Group mua lại Golden Plaza có thể mở ra hy vọng hồi sinh cho khu đất này. Nhưng câu hỏi đặt ra là:

• Liệu đơn vị này có kế hoạch cụ thể cho việc tái phát triển hay đây chỉ là một động thái đầu cơ tài sản rẻ?
• Ai sẽ kiểm soát và giám sát quá trình tái cấu trúc để tránh việc "sống lại nửa vời"?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Hàn Quốc đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh, Golden Plaza có thể là dấu hiệu đầu tiên cho thấy các tài sản rủi ro đang dần được hấp thụ trở lại nhưng với cái giá rất thấp, kèm theo rất nhiều điều kiện và rủi ro đi kèm.