Hỏi đáp về thuê nhà tại Hàn Quốc: Chủ nhà yêu cầu chuyển đi trước và hứa trả tiền đặt cọc khi có người thuê mới, tôi nên làm gì?

Câu hỏi

Chủ nhà nói rằng khi có người thuê mới vào ở, họ sẽ trả lại tiền đặt cọc nhà cho tôi, vì vậy yêu cầu tôi chuyển đi trước. Tôi có nên chuyển đi không?

Q. 집주인이 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 돌려줄테니 먼저 이사를 가라고 합니다.

Trả lời

A. 만약 이사일에 보증금을 돌려주지 않는다면 이사를 가지마시고, 부득이하게 이사를 가야할 경우 짐의 일부를 남겨놓으시기 바랍니다.(점유상태 유지), 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 기존에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 

 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도가 있습니다. 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 

보증금의 일부를 받지 못한 경우에도 임차권등기명령 신청을 할 수 있습니다. 보증금 미반환을 이유로 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하게 되면 부동산등기부등본에 기록이 되어 집주인은 새로운 세입자를 찾기 어려워집니다. 집주인에게는 보증금을 받지 못하면 이사할 수 없고 부득이하게 임차권등기명령을 할 수 밖에 없다는 사실을 말하면 보증금을 돌려받을 확률이 높아질것입니다.

Nếu đến ngày chuyển nhà mà chủ nhà vẫn chưa hoàn trả tiền đặt cọc, người thuê không nên chuyển đi.

Trong trường hợp bắt buộc phải chuyển đi vì lý do bất khả kháng, người thuê nên để lại một phần đồ đạc trong nhà để duy trì tình trạng đang chiếm hữu căn nhà.

Lý do là nếu người thuê rời khỏi nhà mà chưa nhận lại tiền đặt cọc, người thuê có thể mất quyền đối kháng và quyền ưu tiên thanh toán đã được xác lập trước đó. Điều này có thể khiến việc lấy lại tiền đặt cọc trở nên khó khăn hơn.

Vì sao không nên rời khỏi nhà khi chưa nhận lại tiền đặt cọc?

Tại Hàn Quốc, người thuê nhà có thể được bảo vệ thông qua các quyền như:

• Quyền đối kháng: Quyền yêu cầu bên thứ ba phải công nhận quyền thuê nhà của mình.
• Quyền ưu tiên thanh toán: Quyền được ưu tiên nhận lại tiền đặt cọc trong một số trường hợp xử lý tài sản nhà đất.

Tuy nhiên, nếu người thuê rời khỏi nhà trước khi nhận lại tiền đặt cọc, các quyền bảo vệ này có thể bị mất.

Vì vậy, việc chuyển đi trước khi nhận đủ tiền đặt cọc có thể gây bất lợi lớn cho người thuê trong quá trình yêu cầu chủ nhà hoàn trả tiền.

Có giải pháp nào để chuyển đi mà vẫn bảo vệ quyền lợi không?

Để giải quyết vấn đề này, pháp luật Hàn Quốc có quy định về lệnh đăng ký quyền thuê nhà của tòa án (임차권등기명령제도).

Đây là một thủ tục cho phép người thuê:

• Đăng ký quyền thuê nhà theo lệnh thi hành của tòa án.
• Duy trì quyền đối kháng và quyền ưu tiên thanh toán.
• Có thể tự do chuyển đi khỏi căn nhà thuê mà vẫn giữ được quyền lợi liên quan đến tiền đặt cọc.

Sau khi hoàn tất đăng ký theo quyết định của tòa án, thông tin về quyền thuê nhà sẽ được ghi nhận trong sổ đăng ký bất động sản, giúp bảo vệ quyền lợi của người thuê.

Nếu chỉ chưa nhận được một phần tiền đặt cọc thì có thể yêu cầu đăng ký quyền thuê nhà không?

Có.

Ngay cả trong trường hợp chủ nhà chỉ chưa trả lại một phần tiền đặt cọc, người thuê vẫn có thể nộp đơn xin lệnh đăng ký quyền thuê nhà tại tòa án.

Khi người thuê thực hiện thủ tục này do lý do không được hoàn trả tiền đặt cọc, thông tin đăng ký sẽ được ghi trên hồ sơ đăng ký bất động sản.

Điều này có thể khiến chủ nhà gặp khó khăn hơn trong việc tìm người thuê mới.

Người thuê nên trao đổi với chủ nhà như thế nào?

Trong trường hợp chủ nhà yêu cầu chuyển đi trước, người thuê có thể thông báo rõ rằng:

• Không thể chuyển đi khi chưa nhận lại tiền đặt cọc.
• Nếu không được hoàn trả tiền đúng thời hạn, người thuê buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký quyền thuê nhà theo quy định pháp luật.

Việc chủ nhà nhận thức được rằng căn nhà có thể bị đăng ký quyền thuê nhà trên hồ sơ bất động sản có thể làm tăng khả năng họ chủ động hoàn trả tiền đặt cọc cho người thuê.

Lưu ý dành cho người nước ngoài thuê nhà tại Hàn Quốc

Đối với người nước ngoài đang thuê nhà tại Hàn Quốc, tiền đặt cọc là khoản tiền lớn và có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống sau khi chuyển nhà.

Vì vậy, trước khi bàn giao nhà, người thuê nên:

• Kiểm tra thời điểm hoàn trả tiền đặt cọc.
• Không giao lại nhà khi chưa nhận đủ tiền nếu chưa có biện pháp bảo vệ quyền lợi.
• Tìm hiểu thủ tục pháp lý cần thiết nếu chủ nhà chậm trả tiền.

Hiểu rõ quyền lợi của mình sẽ giúp người thuê hạn chế rủi ro và bảo vệ khoản tiền đặt cọc khi sinh sống tại Hàn Quốc.